Имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом

Имеет ли право управляющая компания отказаться от заключения договора на управление многоквартирным домом

В соответствии со статьей 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При юридически необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 указанного Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.

777-urist.ru

Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома: какие нужны документы и основания?

Все жители многоквартирных домов знают, что поддерживает чистоту в подъездах, лифтах, а также придомовой территории и многого другого управляющая организация. Иногда люди настолько привыкают к различным благам, что абсолютно перестают ценить чужой труд, в том числе и работу сотрудников управляющих компаний (УК).

Осознание наступает в тот момент, когда по каким-либо причинам УК отказывается обслуживать дом и желает расторгнуть соглашение. Возможно ли это? Разберём подробно в этой статье.

Основания для расторжения соглашения со стороны организации

При заключении договора с УК собственникам необходимо думать не только о своих благах, но и об интересах и требованиях самой компании. На сегодняшний день вознаграждение многих управляющих организаций за управление и содержание домов достаточно не большое, а иногда ниже прожиточного минимума. Это связано с тем, что жители не вносят оплату за предоставляемые услуги по каким-то причинам.

На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно. При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД. Некоторые из дел рассматриваются, другие, напротив, остаются без рассмотрения. Давайте разбираться — имеет ли право УК отказаться от управления домом и что в этом случае делать жильцам?

Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ. Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

  1. В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
  2. Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
  3. Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).
  4. Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

    Отказ УК от МКД пошагово

    Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

  5. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
  6. Подготовка необходимых документов и отчётности
  7. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
  8. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
  9. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
  10. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.
  11. Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:

  12. Обращение к квалифицированным специалистам – юристам, которые специализируются на жилищных вопросах. Юрист оценит ситуацию и даст рекомендации.
  13. В сети интернет можно самостоятельно найти информацию по подобным вопросам, а также ознакомиться с судебной практикой. Прочитав о возможных основаниях для прекращения отношений, можно проанализировать ситуацию и сделать выводы, подходят ли причины под обоснования ГК РФ и ЖК РФ.

Наиболее распространёнными основаниями являются:

  • Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
  • Нарушение договора со стороны собственников.
  • Некорректное поведение собственников.
  • Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
  • Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
  • Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.

При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

  • Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
  • Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
  • Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
  • Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
  • Отчётные документы о последних затратах УК.
  • Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
  • Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
  • Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.
  • Что будут делать жильцы после расторжения договора?

    Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ. Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.

    При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников. Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.

    Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.

    При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников. После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.

    Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.

    +7 (812) 429-72-48 (Санкт-Петербург)

    urexpert.online

    В соответствии с ч.8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

    В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

    В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).

    Частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    В иных случаях договор управления может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке по заявлению одной из сторон договора.

    Таким образом, из анализа указанных выше норм права следует, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации.

    прокурор отдела по надзору за соблюдением федерального законодательства Игорь Викторович Коляниченко

    procnov.ru

    Нюансы отказа управляющей компании от управления домом

    Рассматривая вопрос взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, многие упускают из виду, может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от управления домом. Между тем, заключенный с такой организацией договор вполне может расторгаться по инициативе любой из сторон. Рассмотрим, в каких случаях это происходит, и как быть владельцам квартир в МКД после расторжения договора управления.

    Как выбрать способ организации управления домом

    Действующим законодательством право самостоятельного выбора способа управления домом передано собственникам квартир и других помещений в нем. Точнее, их общему собранию. Именно этот орган может решить, кто и на каких условиях будет выполнять все необходимые работы по содержанию самого дома и прилегающей к нему дворовой территории в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт. Существует несколько способов организации управления МКД:

  • Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
  • Через созданную некоммерческую организацию — ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
  • Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.
  • Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины голосов собственников.

    Договор подписывает руководитель управляющей компании, выступающей с одной стороны, и всеми владельцами квартир – с другой. Однако Жилищный кодекс допускает, что в качестве подписывающей соглашение стороны могут выступать только те владельцы квартир, на чью долю приходится более половины всех голосов общего собрания.

    На каких основаниях договор расторгается одной стороной

    Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично. Необоснованное завышение платежей за потребляемые коммунальные ресурсы и работы по обеспечению надлежащего состояния дома также могут стать поводом для поднятия вопроса о замене организации для управления многоквартирным домом.

    Но ровно так же и УК вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если нарушения его условий происходят со стороны собственников квартир. Но это возможно в случаях:

  • условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
  • прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;
  • решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.
  • Основанием для подобного судебного акта будут положения ст. 450 ГК РФ, где приведены два необходимых условия:

  • вторая сторона отказывается от исполнения своей части сделки;
  • такой отказ наносит истцу убытки.
  • В ситуации с отказом управляющей компании от управления многоквартирным домом речь чаще всего идет об отказе владельцев квартир платить за коммунальные ресурсы и предоставляемые УК другие услуги. При этом компания постоянно терпит убытки, так как не получает предусмотренное подписанным договором вознаграждение, а заодно портит отношения с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, накапливая долги. Помимо финансовых потерь, это наносит ущерб репутации компании.

    Из прочих оснований стоит указать такие действия жильцов, как:

    • препятствование работникам УК выполнять работы по содержанию общего имущества и его сохранению;
    • некорректное поведение по отношению к сотрудникам УК;
    • требование выполнения работ или оказания услуг, не предусмотренных договором управления.
    • Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имело место, то ответ на вопрос, может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказываться от обслуживания столь проблемного дома, будет положительным. Собственникам квартир стоит помнить об этом.

      Как действовать управляющей компании

      Для того чтобы у собственников квартир не возникло повода судиться с управляющей компанией, в одностороннем порядке расторгающей договор, потребуется соблюсти ряд формальностей. Порядок необходимых действий будет следующим:

      1. Подготовить документ, раскрывающий причины, по которым УК отказывается от дома. Они должны полностью отвечать положениям гражданского законодательства и быть достаточно вескими.
      2. Подвести финансовые итоги деятельности и составить всю необходимую отчетную документацию. Это, с одной стороны, продемонстрирует добросовестность управляющей компании, а с другой — даст собственникам и новой УК представление об основных направлениях будущей работы.
      3. Заблаговременно поставить в известность жильцов о том, что договор с ними расторгается и причинах этого. Минимальный срок оповещения составляет один месяц. Этого достаточно, чтобы созвать общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или иной способ организации обслуживания дома.
      4. Известить о своем решении госорганы, а именно, Жилищную инспекцию и местную администрацию. В переданных в эти инстанции документах должна быть приведена причина принятого решения.
      5. Вплоть до назначенной в извещении даты выполнять свои обязанности по договору в оговоренном объеме. Прекращение оказания услуг возможно не ранее указанного самой же компанией срока.
      6. Какие документы потребуется составить

        Управляющей компании потребуется написать акт-обращение, в котором указать причины прекращения договора. Вместе с ними приводятся ссылки на статьи Гражданского и Жилищного кодексов в качестве подтверждения правомерности такого решения. Этот документ подается в Жилинспекцию, администрацию и представителям собственников квартир. Помимо такого документа, потребуется также составить:

      7. извещение для жильцов дома с указанием точной даты прекращения оказания услуг;
      8. финансовую документацию по действиям и расходам, выполненным в последние несколько месяцев работы;
      9. выписки с лицевых счетов собственников квартир;
      10. договоры с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг;
      11. перечень общедомового имущества.
      12. Как быть жильцам дома после расторжения договора

        Если управляющая компания отказалась от обслуживания дома, то владельцам квартир в нем необходимо решить, кто и как будет в дальнейшем это делать. Такое решение, а равно и вопрос, как расторгнуть договор с управляющей компанией, решаются исключительно общим собранием. Оно должно быть созвано как можно скорее, после получения извещения от действующей УК.

        На собрании может обсуждаться полный отказ от заключения договора управления и переход к самоуправлению. Или же происходят выборы новой УК. Организации, имеющие необходимую лицензию и заинтересованные в заключении договора, вправе делегировать на такое собрание своего представителя или провести в доме предварительную рекламную компанию. С организацией, получившей более половины голосов собственников, заключается новый договор.

        kvadmetry.ru

        Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?

        Любой проживающий в многоквартирном жилом доме человек имеет представление о том, кем обеспечивается чистота в подъездах, функционирование лифтов, облагораживание придомовой территории и предупреждается возникновение течи в кровле.

        Иногда мы настолько свыкаемся с этими обыденными благами, которые предоставила нам цивилизация, что совсем забываем о том, насколько ценен труд сотрудников управляющих компаний.

        Просыпаемся мы лишь тогда, когда наталкиваемся на прямой отказ от обслуживания. Давайте разберемся в том, если ли право у управляющей компании отказываться обслуживать дом, расторгая при этом правоотношения с потребителем.

        Санкт-Петербург, Ленинградская область

        Может ли УК отказаться от обслуживания дома

        Имеют ли право компании, осуществляющие управление домом, на расторжение договора управления, заключенного с каждым из владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме? Конечно же, нет. А теперь рассмотрим, почему именно.

        В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, любого рода изменения либо расторжения договоров по управлению многоквартирным домом выполняются строго в порядке, обозначенном в гражданском законодательстве РФ.

        Статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что подобные действия могут совершаться лишь по обоюдному согласию двух сторон, если, конечно, другие условия не предусматриваются законодательством.

        Может ли управляющая компания повысить тарифы, читайте тут.

        Одностороннее расторжение договора управления возможно лишь в судебном порядке. Основой для рассмотрения дела в суде является заявление, поданное одной из сторон, касающееся:

      13. Грубого нарушения договорных условий;
      14. В иных случаях, которые предусматриваются Гражданским кодексом РФ, договором или же иными законами.
      15. Существует еще статья 310 Гражданского кодекса РФ, в которой указывается на прямой запрет одностороннего отказа УК от выполнения обязанностей, возложенных на нее договором управления, за исключением законодательно предусмотренных случаев.

        К подобным можно отнести обстоятельства, при которых существенным образом поменялась обстановка, из которой пользователи и управляющая компания исходили изначально, на момент подписания соглашения.

        В части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ упоминается о праве владельцев помещений, размещенных в доме, односторонне разорвать договор, по которому выполняется управление, в соответствии с решением, принятым на общем собрании.

        Однако необходимо присутствие ключевого условия – факта неисполнения УК собственных договорных обязательств. При этом жильцы имеют полное право принятия решения выбора иной управляющей компании, или же вообще изменить метод управления домом, в котором они проживают.

        Подводя итог вышесказанному, можно прийти к выводу, что в законе предусматривается одностороннее расторжения соглашения об управлении, однако, только по инициативе владельцев помещений, размещенных в доме, основываясь на решении ОСС.

        Если говорить об УК, то подобного права у нее нет.

        По какой причине УК не имеет возможности одностороннего расторжения договора управления домом?

        Само собой, владельцы помещений в доме инициируют процесс расторжения договора с УК, только если последняя не справляется с взятыми на себя обязательствами.

        Однако желание о расторжении договора с жильцами дома может появиться также и у управляющей компании, в особенности, если жильцы накапливают существенные долги за ЖК услуги или же в случае выражения несогласия владельцами помещений по поводу повышения цены на предоставляемые услуги.

        Точно также мысль о расторжении соглашения, на основании которого производится управление домом, может возникнуть у УК, если происходит подорожание услуг, оказываемых подрядной организацией, прогрессирует инфляционный процесс или кризисные экономические явления.

        В ряде случаев, если Управляющая компания не нашла компромисс с жильцами дома, соглашение об управлении может быть расторгнуто в одностороннем порядке компанией, когда сами условия договора предусматривают подобное право.

        Как пример можно рассмотреть ситуацию, когда МКД стал аварийным, ввиду независящих от управления УК обстоятельств, изменение которых в дальнейшем не возможно.

        Прочие случаи запрещают УК односторонне отказываться от обязанностей, поскольку сам договор относится к документам публичного характера. Положения части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ тесно переплетены со статьей 426 Гражданского кодекса РФ и указывают на то, что договор, через который осуществляется непосредственное управление домом, относится к публичным для управляющей компании по отношению к владельцам помещений, размещенных в жилом доме.

        Все это исходит из того, что подписание соглашения об управлении для жильцов обязательно, в случае если управляющая компания избрана решением общего собрания владельцев помещений в доме, при одинаковости условий ДУ для каждого.

        В определении Конституционного суда РФ под № 115-о от 06 июня 2002 года говорится о существовании обязанности заключить договор публичного характера, если есть возможность оказания определенного перечня услуг.

        Это обозначает, что одностороннего отказа от собственных обязательств быть не должно, если присутствует возможность их выполнения. При других обстоятельствах законодательные требования, касающиеся обязательности заключения договора, утрачивают свой смысл и статус.

        Подводя итог вышеуказанному, можно сделать уверенный вывод о том, что в законе не предусматривается правовая возможность отказа от выполнения условий договора по управлению МКД односторонне и при инициации УК.

        Что делать, если УК отказалась от дома

        С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.

        Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.

        Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.

        При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.

        Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.

        УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов.

        Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ.

        На данном этапе процедура избрания новой УК окончена. Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК.

        Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

        Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

        o-nedvizhke.ru

        Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома — расторжение договора в одностороннем порядке

        Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш. Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании.

        А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания. Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

        Основания расторжения договора со стороны УК в одностороннем порядке

        Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора, если не на большее. Однако жильцы забывают о том, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

        Сегодня, по результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

        Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

        Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие то решения обжалуются.

        Так или иначе, сегодня – отказ от договора, практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если ее нет.

        Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

        Жилищный кодекс, в статье 162 (часть восьмая) говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

        Обращаясь к Гражданскому кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на назревший у нас вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон, а также в ряде ситуаций.

        К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдений требований договора и уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

        Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

        Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что управляющая компания может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны более чем существенные условия.

        Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

        Итак, если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах. Как управляющей компании отказаться от управления домом:

      16. Управляющая компания должна подготовить акт, в котором говориться о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.
      17. Следующим этапом идет подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.
      18. Далее необходимо оповестить жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия. Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.
      19. Теперь управляющая компания оповещает о своем решении жилищную инспекцию и орган местного самоуправления. Конечно, нужно будет составить необходимые акты, которые бы раскрывали причину такого решения и передать в органы.
      20. После этого управляющая компания должна производить все работы по территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий.
      21. После этого, если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

        Подробно стоит изучить основания при вопросе о том, имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом. Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться. Сделать это можно двумя способами.

        Первый, это обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли она к формулировке закона.

        Также в интернете вы можете ознакомиться с судебной практикой по подобным делам. Изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

        Самые частые основания для разрыва правоотношений с собственниками по инициативе управляющей компании, где в большинстве случаев выигрывала управляющая компания, звучат так:

      22. большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
      23. задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
      24. собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
      25. собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
      26. собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.
      27. Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены управляющей компании и разосланы как собственникам, так и по разным инстанциям:

      28. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
      29. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
      30. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
      31. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
      32. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственников.
      33. Отчет о последних тратах управляющей компании.
      34. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
      35. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.
      36. Теперь вы знаете, может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор и как это делается.

        Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

        После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

        Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления и представителю собственников.

        Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, так скажем, провести агитацию.

        На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома. Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

        Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день.

        С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

        Также она может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ.

        На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

        Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому для того, чтобы пойти на такой шаг у организации должны быть достаточно весомые основания.

        Во всем необходимо соблюдать четкость и эта процедура – не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств. Вот один из примеров:

        +7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

        101urist.com

        Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам?

        Часто между собственниками и представителями управляющей компании пробегает так называемая чёрная кошка. Стороны, не удовлетворены сотрудничеством друг с другом по ряду причин.

        Собственником кажется, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. В свою очередь, представители управляющей компании сетуют на то, что собственники ненадлежащим образом выполняют пункты договора.

        Очень часто мы сталкиваемся с расторжением договора между сторонами ввиду отказа собственника от сотрудничества. Достаточно редко случаются ситуации, когда сама управляющая компания может осуществить действия по расторжению договора.

        Имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом? В каком случае это может произойти, что повлечет, а главное, как избежать подобного инцидента мы расскажем в нашей статье.

        Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?

        Управляющая компания это орган, который обязуется обслуживать многоквартирный дом.

        Вряд ли сами собственники могли бы скооперироваться и надлежащим образом содержать постройку.

        Поэтому подобные действия осуществляют специальные организации, в которой составлен договор.

        Жильцы получают услуги, которые осуществляют систематически, управляющая компания получает оплату своих услуг. Всё честно.

        Однако, иногда возникает ситуация, которая заставляет управляющую компанию требовать расторжение договора. Очень часто они связаны с тем, что жильцы, так или иначе, нарушают права управляющей компании.

        Может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор? Давайте рассмотрим основные причины, которые могут стать основанием расторжения договора управления по инициативе управляющей организации.

        В первую очередь поговорим о таком важном процессе, как лицензирование. Каждая управляющая компания должна получить лицензию на осуществление своей деятельности. Подобная норма, прописанная законодательством, является обязательным условием для функционирования организации.

        Поэтому, часто управляющие организации, которые не хотят нарушать закон перед собственником, в случае, если они не прошли процедуру лицензирования, самостоятельно сообщают об этом жильцам.

        При этом, самостоятельно являются инициатором разрыва отношений. Но, к сожалению, подобных компаний очень мало, и зачастую, как следует из судебной практики, сотрудником компании проще осуществлять деятельность без лицензии, нежели чем отказываться от оплаты своих трудов.

        Очень часто такое происходит ввиду того, что все денежные средства, которые были собраны жильцами, или иным образом полученные в виде дотаций, были израсходованы на какие-либо мероприятия по благоустройству дома.

        Или же, вовсе, недобросовестные сотрудники присваивали денежные средства себе. В виду отсутствия средств на осуществление работы, управляющая компания объявляет себя банкротом, и самостоятельно является инициатором разрыва отношений с многоквартирным домом.

        Иногда сотрудники управляющей компании устают от взаимодействия с жильцами. Иногда их требования бывают неадекватными, не соответствуют действительности, они могут быть исполнены.

        Тоже самое касается ситуации в случае, если жильцы не соблюдают пункты договора, которые прописывают их обязанности в отношении управляющей компании. Например жильцы отказываются платить за использование ресурсов, а также за содержание многоквартирного дома. Не получая оплату за свой труд и старания управляющая компания вынуждена прервать отношения с жильцами.

        Существует еще масса причин, которые могут стать основаниями для разрыва отношений. Если вы нуждаетесь в более подробном освещении вопроса, рекомендуем вам ознакомиться с судебной практикой по данному вопросу.

        О том, что такое управление МКД управляющей компанией, а также о преимуществах и недостатках УК перед другими формами управления, вы можете узнать на нашем сайте.

        Пошаговая инструкция

        Как управляющей компании отказаться от управления домом? Теперь, когда мы перечислили все основания, прибегнем к изучению пошаговой процедуры расторжения отношений компании с жильцами.

      37. В первую очередь жильцов необходимо уведомить о том, что разрыв отношений предстоит в ближайшее время. Для этого сотрудники управляющей компании должны инициировать собрание. Они должны оповестить жильцов надлежащим образом о том, когда состоится собрание и где.
      38. Далее, в ходе собрания сотрудники управляющей компании должны огласить причины, которые повлекли подобное решение.

    • Обязательно должны быть предложены процедуры медиации, то есть примирения. Сотрудники управляющей компании должны предложить жильцам возможность урегулировать споры, если таковое возможно. Если же подобное невозможно, если собственники не согласны выполнять требования управляющей организации, необходимо осуществлять процедуру разрыва отношений дальше.
    • Протокол собрания фиксируются секретарем, на нём ставятся соответствующие подписи.
    • Управляющая компания подает в местную администрацию заявление, в котором объясняет причины расторжения договора.
    • С жильцами составляется акт, в котором они принимают дом, а также общедомовое помещение в своё управление. После этого сотрудники управляющей компании должны подать соответствующие документы заявления в Госжилнадзора, местную Жилищную инспекцию, а также в Налоговую инспекцию. Все эти органы, так или иначе, но контролировали как финансовую, так и хозяйственную деятельность организации. Теперь их необходимо оповестить о том, что вы больше не осуществляете подобную деятельность по управлению многоквартирными постройками.
    • После того, как мы падали заявление, а также ознакомились с процедурой расторжения договора, управляющая компания может потихоньку разбирать офис. Жильцам дается ровно месяц на то, чтобы избрать себе другой способ управления. В этот месяц управляющая компания должна завершить начатые работы, а также постепенно сдавать собственникам помещения в многоквартирном доме для приёмки.
    • Спустя месяц после того, как компанией были поданы заявления о расторжении отношений в соответствующие органы, отношения разорваны.

      Читайте нашу статью о том, в каких случаях управляющая компания имеет право выписывать предписания собственникам.

      Основания расторжения договора в одностороннем порядке

      Как мы уже перечислили выше, основаниями являются, как невозможность управляющей компании осуществлять свою деятельность ввиду собственных причин, например банкротство или отсутствие лицензии, а также неисполнение собственниками пунктов договора, например оплата счетов за услуги ТСЖ.

      Управляющая компания передает все документы, которые велись ей на протяжении длительного времени жильцам.

      К ним относятся планы, отчеты о проделанной работе, финансовые документы, бухгалтерия, а также договора с ресурсообеспечивающими организациями.

      Кроме того, управляющая компания должна предоставить собственникам выписку по счёту дома о том, сколько средств осталось в распоряжении жильцов.

      Сама управляющая компания оставляет соответствующее заявление, которое отправляет в важнейшие органы, контролирующие ее деятельность.

      Последствия для жильцов

      Управляющая компания отказалась от управления домом: что делать? После того, как договор расторгнут, управляющая компания осуществляет заключительные действия на своем месте.

      А могут попросить о помощи администрацию, если в течение одного календарного месяца не смогут определиться с тем, кто может обслуживать их дом.

      В любом случае решение о том, как будет осуществлен выбор способа управления общедомовым имуществом, должно приниматься с собственниками на общем собрании.

      В противном случае, если не будет достигнута договоренность, а также собственники попросту не смогут собраться, за них всё решит администрация. Однако, в этом случае лица не смогут высказать свое мнение, а также выбрать достойного управленца.

      Поэтому, если вы не должным образом относитесь к своей управляющей организации, прибегните к своими обязанностями в отношении выбора УК.

      Сотрудники управляющей организации также могут отказаться от сотрудничества с вами, оберегай свою репутацию, а также получайте только положительные эмоции от сотрудничества.

      Поэтому будьте бдительны и действуйте в соответствии с договором, который был составлен при поручении управляющей организации обслуживать ваш дом.

      О том, к чему может привести отказ управляющей компании от обслуживания дома, вы можете узнать из видео:

      +7 (812) 627-15-69 (Санкт-Петербург)

      mylawyer.club