Закон о продаже квартиры в ипотеке

Последняя редакция ФЗ об ипотеке: Федеральный Закон №102 об ипотечном залоге недвижимости

В рамках восстановления прежнего уровня ипотечного кредитования после сокрушительного дефолта 1998 года был разработан и успешно внедрен ФЗ-№102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)” – далее Закон.

Нормативный акт содержит общие принципы кредитования и механизм их применения к различным категориям граждан РФ.

Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)

С даты вступления в силу и по сегодняшний день Закон претерпел ряд изменений и дополнений, адаптируясь к существующим условиям рынка.

На данный момент при кредитовании стороны должны опираться на последнюю действующую редакцию закона, принятую 3 июля 2016 года и связанные с ним нормативно-правовые акты.

Каждая из 14 глав Закона отвечает за определенный аспект ипотечного кредитования. Кратко пройдемся по каждой главе.

Глава I отвечает на общие вопросы об ипотеке:

Что является предметом ипотечного договора?

Какие требования и обязательства сторон обеспечиваются ипотекой?

Какое имущество можно и какое невозможно приобрести с помощью ипотечного займа?

В главе II описан процесс заключения между сторонами кредитного договора: общие моменты, состав и структура.

В следующей по номеру III главе установлено определение закладной как нормативного акта, подтверждающего добровольную передачу заемщиком права на предмет договора. Положения о регистрации сделки в уполномоченных инстанциях и правила внесения информации о договоре подробно расписаны в IV главе.

Главы V и VI содержат положения о гарантиях сохранности имущества и механизме передачи прав на залог.

Разделы VII главы Закона описывают возможность и условия предоставления заемщику последующего ипотечного займа. В VIII части говорится о правовых операциях с закладной: уступке,передаче, залоге.

IX и X главы – это инструкция по взысканию имущества с залогодержателя при нарушении им условий закладной и реализации предмета договора соответственно.

Главы XI, XII и XIII Закона содержат отличительные черты и нюансы ипотечного кредитования различных объектов сделки.

XIV завершающий раздел официально вводит Закон в действие с даты его публикации.

  • залогодержатель – ответственный за работу НИС орган власти (ст.20);
  • как только военный исполнил установленные договором обязательства, залогодержатель направляет заявление в ЕГРНП для погашения записи в трехдневный срок (ст.25);
  • документально держателем залога сторона становится в день, когда заемщик зарегистрировал права.
  • Федеральный Закон №102 о залоге недвижимости

    В сделках, связанных с передачей недвижимости в залог согласно ипотечному договору, особое внимание следует уделить изучению отдельных статей Закона, направленных на урегулирование спорных ситуаций.

    В статье 54 прописаны основания для обращения залогодержателя в суд, случаи, когда в разбирательстве будет отказано и порядок принятия судом решения.

    Решать вопросы в мирном порядке сторонам придется в случаях, установленных в ст.54.1:

    требования залогодержателя при незначительном нарушении заемщиком обязательств необоснованно велики и превышают стоимость залога;

    взыскание на залог не подтверждено необходимыми одновременными условиями (просрочка>3 месяцев, долг>5% от залога).

    Отказ не прерывает действие ипотечного договора и может быть обжалован при устранении первопричин отклонения иска.

    Однако обращение в суд правомерно при выявлении неоднократных просрочек (более 3 за 1 год), если иное не указано в договоре. Решение суда, рассматривающего вопрос об обращении взыскания залога, должно содержать ряд данных:

  • размер для уплаты залогодержателю.
  • Данные о залоговом имуществе.
  • Установленный способ и алгоритм реализации залога.
  • Минимальная цена реализации.
  • условия проведения публичных торгов.
  • Отказ либо одобрение отсрочки для должника.
  • О заключении договора и переходе имущества в залог при покупке квартиры/дома за счет средств банка/кредитной организации говорится в 77 статье. Основные положения статьи:

    банк/кредитная организация становятся залогодержателем с даты записи в ЕГРН об ипотеке;

    залогодержателем может выступать орган опеки и попечительства при передаче в ипотеку дома/квартиры их подопечных (дети в возрасте до 18 лет, без родителей).

    В 78 статье содержатся положения об обращении взыскания на жилое помещение и в кратком изложении доносит до читателя следующую информацию:

  • залогодатель либо лица, проживающие в этом доме/квартире не имеют права пользоваться жилплощадью после принятия судом решения о продаже.
  • В случае, когда стороны не смогли решить проблему долгов и просрочек самостоятельно, они вправе урегулировать вопрос через суд.
  • Способ реализации имущества – открытый аукцион.
  • Арендаторы имеют право занимать установленную договором аренды площадь и после реализации имущества.
  • Применение знаний из закона на практике

    Сделки, связанные с передачей имущества в залог, требуют детального изучения сторонами Закона.

    На практике же штудировать законодательный акт участники сделки начинают при возникновении спорных ситуаций.

    Особенно этот момент касается заемщиков, которые имеют весьма смутное представление о правовых аспектах ипотеки и подписывают договор, не желая сопоставлять условия договора с положениями нового Закона, надеясь на добросовестность и честность потенциальных залогодержателей.

    Исковые требования в суд обычно содержат следующие основания для обращения:

  • признание договора недействительным из-за его несоответствия положениям Закона;
  • взыскание с должника обязательств;
  • иные требования.
  • В случае же с взысканием долгов с заемщика, при предъявлении залогодержателем нереально высоких требований, суд принимает сторону ответчика.

    Ипотечный договор любой организации должен основываться на положениях Закона и не противоречить им.Четкое следование статьям Закона позволяет избежать спорных моментов и длительных судебных разбирательств.

    svoe.guru

    Особенности продажи квартиры по военной ипотеке в 2018 году

    В статье пойдет речь о продаже недвижимости по военной ипотеке. Как осуществить процедуру, какие документы подготовить, и рискует ли продавец – далее.

    Законодательство идет навстречу военным и предлагает стать им участниками накопительной ипотечной системы.

    При участии в программе минимум 3 года, военнослужащим предлагается взять жилье в ипотеку. Кредит будет выплачивать Министерство обороны. Как осуществить сделку?

    Продажа квартир по военной ипотеке в Москве возможна в любом регионе. Приобрести такое жилье стало возможным, начиная с 2005 года, после принятия соответствующего закона.

    Для этого необходимо стать участником специальной программы для военнослужащих. Для принятия участия в накопительной системе необходимо отвечать нескольким условиям:

  • быть офицером или прапорщиком по контракту либо выпускником военного учреждения;
  • составить рапорт;
  • рассчитать максимальный размер займа по ипотеке на основании сумм взносов до 45 лет военнослужащего;
  • определиться с банком, который предоставит заем.
  • Продажа жилья по военной ипотеке имеет как положительные моменты, так и отрицательные. К преимуществам относятся:

  • необходимо уплатить налог за прибыль;
  • большие сроки получения финансов из-за определенного порядка расчета.
  • Продавцу следует знать, что деньги он получит только после государственной регистрации сделки – через 5-7 дней. Иногда процесс затягивается до нескольких недель.

    Квартиру или дом военнослужащий выбирает самостоятельно. Жилье должно соответствовать банковским требованиям.

  • объект недвижимости должен быть в хорошем состоянии;
  • коммуникации и инженерные системы должны быть в норме;
  • перепланировок не должно быть;
  • наличие правоустанавливающих документов;
  • на жилье не должны претендовать третьи лица.
  • Чтобы получить военную ипотеку, необходимо выполнить ряд действий:

    Всем участникам выдается сертификат, дающий право

    Чтобы получить свидетельство участника накопительной системы, необходимо участвовать в программе не меньше 3 лет, составить рапорт на имя командира, дождаться одобрения (примерно 3 месяца) и получить готовый документ.

    Действует свидетельство полгода. За этот период необходимо выбрать жилье. Покупать недвижимость можно на ту сумму, которая указана в свидетельстве.

    По военной ипотеке нельзя покупать квартиру, если:

  • в ней кто-либо проживает или зарегистрирован хотя бы 1 человек;
  • она находится под залогом;
  • на нее претендуют третьи лица.
  • Продать квартиру не получится, если кредитный комитет не даст согласие. Выдается оно в том банке, в котором военнослужащий планирует брать ипотеку.

    Для государства покупка по ипотеке выгодна тем, что затрачивая деньги, государству предоставляются налоговые льготы – вычеты.

    Граждане, купившие квартиру и получившие прибыль, вправе вернуть 13% от стоимости. Льгота не предоставляется в таких случаях:

    • имущество приобреталось у взаимозависимых граждан;
    • оплачивал не собственник, а третье лицо;
    • вычет был получен ранее.
    • Поэтому военнослужащий не имеет право получить данный вычет, поскольку за него уплачивала держава.

      НИС может быть добровольной или принудительной.

      Чем раньше военнослужащий станет участником программы, тем большая сумма накопится на счету.

      В текущем году никаких изменений в программе не произошло. Единственное, изменилась сумма накопительного ипотечного взноса – 260 000 рублей.

      После того, как на счету накопится требуемая сумма, можно приступать к поиску банка, который предоставит кредит.

      Каждый банк предлагает свои условия и ставки по процентам, но они не будут ниже 10%.

      Нюансы при покупке такой недвижимости

      Как и любая сделка с недвижимостью, покупка квартиры по военной ипотеке имеет свои нюансы.

      При досрочном расторжении контракта военный не сможет в дальнейшем еще раз принять участие в такой программе.

      Также придется вернуть все средства, которые были предоставлены для покупки жилья.

      Если военнослужащий заканчивает служить раньше срока (по собственному желанию), то остаток денежных средств за приобретенную недвижимость он выплачивает самостоятельно.

      В процессе покупки необходимо будет заказать услугу по оценке имущества – расходы за это оплачивает военный.

      Согласно военной ипотеке, приобретать можно не только квартиру, но и отдельную комнату, частный дом.

      Как расприватизировать квартиру в Москве, читайте здесь.

      Большинство банков не позволяет покупать жилье у родственников. Обязательное условие – страхование купленной недвижимости.

      Если участники – супруги и оба военнослужащие, то разрешено покупать 2 квартиры. Сдавать в аренду такое жилье нельзя.

      Основной закон, регулирующий процесс покупки квартиры по ипотеке для военнослужащих, — Гражданский кодекс.

      Его статьи определяют следующее:

      Порядок продажи квартиры по военной ипотеке

      Законодательством не запрещено продавать жилье, купленное по военной ипотеке.

      Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, будет сложнее, поскольку многие не хотят связываться с недвижимостью, на которой имеется обременение – военное кредитование.

      Чтобы продать такую недвижимость, необходимо получить согласие у державы и у банка. То есть, необходимо снять обременение.

      После получения согласия от банка необходимо отправиться в банк, в котором выдавался кредит. При себе иметь документ из Министерства обороны о том, что продажа квартиры разрешена.

      Видео: военная ипотека. Купить квартиру по военной ипотеке

    • Составить рапорт на получение разрешения продажи залогового жилья.
    • Уточнить в банке сумму, необходимую для того, чтобы полностью закрыть долг.
    • Найти покупателя.
    • Снять с квартиры обременение, получив после этого выписку из Реестра.
    • Продать недвижимость.
    • Ипотеку можно погасить с помощью другого займа.

      Какие документы понадобятся

      Чтобы получить военную ипотеку, необходимо подготовить следующий пакет документов:

      После одобрения банком следует приступать к сбору документов для покупки недвижимости. В пакет входит:

    • свидетельство о браке или его расторжении, если имеется брачный контракт, предоставить его копию;
    • паспорт и свидетельство о рождении бывших владельцев квартиры;
    • документы из бюро инвентаризации;
    • свидетельство о регистрации прав собственности;
    • документы, которые подтверждают передачу прав собственности на объект, например, договор дарения;
    • справка из Реестра о том, что на недвижимости нет обременений;
    • разрешение на продажу;
    • оценка объекта недвижимости;
    • справка о количестве граждан, прописанных в квартире;
    • согласие супруга (супруги) на продажу;
    • документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
    • Предоставляются и оригиналы, и копии документов.

      Пошаговая инструкция

      Чтобы сделка прошла успешно, необходимо знать все нюансы процедуры. Важно придерживаться следующего алгоритма действий:

    • После получения свидетельства о регистрации военнослужащий должен подписать соглашение с агентством недвижимости или самостоятельно заняться поиском квартиры. Найдя квартиру, необходимо встретиться с ее владельцем.
    • Во время переговоров стороны обсуждают и согласовывают условия сделки, утверждают пакет документов и сроки действия сделки.
    • Составляется предварительное соглашение, в котором прописываются условия, права и обязанности каждого.
    • Продавец предъявляет документы на квартиру, и они передаются на рассмотрение в банк. Иногда банк запрашивает дополнительные документы.
    • Далее необходимо выбрать аккредитованный банк, который работает с военной ипотекой. Подается заявление на получение займа по ипотеке, и предъявляются документы.
    • Проверив документацию, банк принимает решение – выдать займ или отказать. Рассмотрение заявки осуществляется в течение 1-3 дней.
    • Если заявка одобрена, в этом же банке открывается счет. На него будут перечислены средства со счета военнослужащего на уплату первого взноса продавцу и недостающая сумма от банка.
    • Когда сделка будет зарегистрирована, деньги направляются продавцу.
    • Также документы следует передать в оценочную компанию. Оценщик осматривает квартиру.
    • Если квартира соответствует требованиям банка, то с военнослужащим заключается соглашение на получение денег от банка.
    • Осуществляется страхование объекта ипотеки.
    • После этого документы передаются на подписание в «Росвоенипотеку», деньги перечисляются на счет заемщика.
    • Владелец квартиры и военнослужащий подписывают договор купли-продажи.
    • Производится регистрация прав собственности и полученная справка передается банку.
    • Деньги переводятся на счет продавца.
    • Продавец получает средства, снимает себя с учета регистрации и передает квартиру покупателю. Сделка считается оформленной и закрытой.
    • На процедуру уйдет не более 1 месяца.

      Каковы риски продавца

      Продавец может пострадать при получении денег у покупателя через ячейку в банке. Он может передать не всю сумму, а ее часть.

      Риски увеличиваются, если квартира продается в рассрочку. По договору квартира переходит к покупателю, но он не вправе пользоваться ею до полной выплаты средств.

      В случае продажи жилья по военной ипотеке риски для продавца минимальные, поскольку весь процесс контролирует банк.

      Образец договора купли-продажи

      Сначала заключается предварительный договор. Состоит из таких разделов:

    • предмет договора – описание продаваемой недвижимости и данных о ее владельце;
    • стоимость;
    • права и обязанности сторон;
    • период действия;
    • условия соглашения.
    • В договор необходимо внести личные данные сторон соглашения, адрес квартиры и ее характеристики.

      Про налог на дарственную квартиру родственнику, читайте здесь.

      Образец выписки из похозяйственной книги на земельный участок, смотрите здесь.

      Также необходимо отобразить, как будет вноситься плата, название банка-кредитора, и порядок перечисления денег на счет продавца.

      jurist-protect.ru

      Платится ли налог на имущество, если квартира в ипотеке

      Большая часть наших граждан может позволить себе улучшить условия жизни и обзавестись собственным жильем, воспользовавшись ипотечным кредитованием. На недвижимое имущество, находящееся в собственности, требуется уплачивать налог. И часто у многих возникает вопрос: а платят ли налог на квартиру, если она все еще находится в ипотеке? Ведь по сути она еще не ваша полноценная собственность, которую к тому же в любой миг кредитующий банк может забрать по причине отсутствия выплат или задолженности. Давайте разберемся, нужно ли платить налог на имущество в данном случае.

      Согласно российскому законодательству, платить налоги – ежегодная обязанность каждого физического лица, владеющего недвижимым имуществом. В Налоговом Кодексе РФ существует описание категории лиц, которые освобождаются от его уплаты. Им же установлены меры ответственности для тех, кто уклоняется от выплат и должников. Таким образом гражданин, купивший недвижимость, согласно ст.400 Налогового Кодекса РФ, обязан оплачивать налог на приобретенное имущество государству.

      Каждому физическому лицу, являющемуся собственником жилья, рекомендуется осуществлять фискальный платеж исходя из кадастровой стоимости имеющейся недвижимости в установленные сроки, а именно не позднее 1 октября текущего года нанести визит в налоговую. Если сделать это позже, платеж будет считаться просроченным.

      Главный вопрос, интересующий граждан в этом случае: платится ли налог на имущество, если ваша квартира находится в ипотеке? Министерство финансов России дает однозначный ответ: да, он должен уплачиваться в обязательном порядке.

      Помимо недвижимости, находящейся во владении целиком, налогообложению подлежат также доли на объекте, находящемся в собственности. Вне зависимости от обременений, имеющихся у того или иного недвижимого имущества, каждый собственник обязан уплачивать на него налог. И ипотечный кредит в данном случае исключением не является.

      Обязанность уплаты налога

      Приобретая квартиру в ипотеку, физическое лицо практически становится ее собственников, а значит, согласно законодательству, обязано уплачивать налог на имущество. Несмотря на то, что ипотечная недвижимость все еще находится в залоге у кредитующего банка, она не является его собственностью. А значит, необходимость в уплате налогов лежит не на нем по причине отсутствия права собственности.

      Отсюда следует, что с момента покупки и государственной регистрации права собственности, будь то по полной предоплате или же в кредит, именно покупатель является и владельцем, и обязующимся оплачивать налог на данное имущество. Подоходный налог уплачивается каждым гражданином даже тогда, когда купленная недвижимость по-прежнему находится в невыплаченном ипотечном кредите.

      Возвращаем потраченные средства

      Каждый гражданин России обладает правом на получение фискального вычета при условии покупки квартиры в ипотеку. Это значит, что приобретая имущество по ипотечному кредиту вы можете вернуть часть денег, которые ранее заплатили государству в качестве налогов. Также существует возможность сэкономить определенную сумму, уплачивая подоходный налог. Делается это в том числе по причине покупки жилплощади в ипотеку.

      Рассчитывается исходя из:

      Затраченные финансовые средства не компенсируются следующим категориям граждан:

    • Занимающиеся предпринимательской деятельностью и получающие с нее доход, по причине использования специального режима налогообложения.
    • Пенсионеры, которые уже являются официально безработными.
    • ВАЖНО. Если же жилая площадь или ее доля приобреталась у родных, нанимателя на работу, благодаря прочим людям, деньги возвращены иным путем благодаря другой сделке, налоговый вычет не возможен.

      Особенные категории граждан, которые имеют право на получение вычета:

    • Находящиеся в декрете женщины могут оформить его сразу, как только выйдут на работу. Если же недвижимость приобреталась до декретного отпуска, тогда налоговый вычет оформляется за период между приобретением жилплощади и началом декрета. В случае, если этой суммы будет недостаточно, остальную часть можно получить после официального трудоустройства и выхода на работу.
    • Физические лица, не граждане России, однако официально проживающие и трудоустроенные на территории государства не менее 183 дней в год, то есть резиденты РФ.
    • Налоговые льготы при военной ипотеке

      Помимо общей программы ипотечного кредитования, существует также военная. Но даже в этом случае собственник обязан уплачивать налог государству и кредитующей его организации. После совершения сделки купли-продажи, официальной регистрации права собственности на жилье, физическое лицо автоматически становится налогоплательщиком.

      Военные, проходящие службу по контракту или имеющие выслугу в 20 лет после увольнения по уважительной причине обладают правом на получение фискальной льготы. Ее размер равен сумме налога от военного ипотечного кредита. При этом предоставляется она только на один облагаемый налогом объект недвижимости, вне зависимости от того, сколько их имеется в общей сложности.

      Для ее получения военнослужащему требуется предъявить в налоговую документ, подтверждающий его право на получение льготы (справка из воинской части с указанием ФИО, личного номера, даты рождения и должности). Если своевременного обращения с соответствующим заявлением в фискальный орган не было, сумма налога пересчитывается, но не более, чем за период в 3 года.

      Для многих ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильем. На недвижимое имущество, приобретенное по ипотечному кредиту, налог уплачивается на общих основаниях. Никаких особенных условий налогообложения в данном случае не предвидится.

      Ведь несмотря на то, что купленная недвижимость находится в залоге у банка, она уже является вашей собственностью, даже тогда, когда кредит не выплачен полностью. Как только весь кредит погашен, вы можете, наконец, наслаждаться жизнью в уже окончательно своей квартире, не забывая об обязанностях налогоплательщика.

      ozhkh.ru

      Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

      Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.

      В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.

      Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

      1. Можно ли продать квартиру в ипотеке

      Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

      Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

      В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

      Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

      Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

      Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

      Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

      Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

      К таким ситуациям относятся:

    • наличие задолженности;
    • ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
    • несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
    • утрата имущества по вине владельца;
    • передача недвижимости третьим лицам.

    Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

    Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

    Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

    В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

    Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

    2. В каких случаях продают ипотечную квартиру

    Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

    Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

    Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

    Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

  • потеря дохода;
  • необходимость в приобретении более просторного жилья;
  • желание заработать на сделке перепродажи;
  • личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).
  • Теперь подробнее о каждой из причин.

    Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

    Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

    Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

    Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

    Необходимость в расширении жилплощади

    Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

    О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

    Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

    Существует два варианта действий в такой ситуации:

  • взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
  • продать первую квартиру и купить более просторную.
  • Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

    Личные обстоятельства

    Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

    Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.

    Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

    Заработок на сделке продажи

    Вариант для умных и продвинутых.

    Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

    Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

    Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

    3. Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа

    Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.

    Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.

    Существует 4 законных варианта:

  • Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
  • Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
  • Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
  • Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.
  • А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.

    Способ 1. Продажа за наличные (досрочное погашение)

    Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.

    Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.

    К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.

  • покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
  • после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
  • если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.
  • Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.

    После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.

    Способ 2. Продажа долговых обязательств

    Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

    Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

    Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

    Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

  • во-первых, сниженной стоимостью;
  • во-вторых, расположением в хорошем районе;
  • в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.
  • Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

    Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

    Способ 3. Продажа с помощью банка

    Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.

    Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.

    Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.

    Способ 4. Самостоятельная продажа

    Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.

    Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.

  • покупатель смотрит объект;
  • если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
  • сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
  • покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
  • с объекта снимается обременение;
  • оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
  • банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.
  • Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.

    Для наглядности объединим в таблице все плюсы и минусы вариантов продажи ипотечной недвижимости:

    hiterbober.ru

    Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2018

    Закон об ипотеке в последней действующей редакции от 1 февраля 2018 года.

    ! Закон имеет новую редакцию, вступающую в силу 1 июня 2018 года.

    Посмотреть изменения в будущей редакции

    Вы можете сравнить редакции данного закона, выбрав даты вступления редакций в силу и нажать на кнопку «Сравнить». Все последние изменения и дополнения откроются перед Вами как на ладони.

    Договор-Юрист.Ру постоянно следит за актуализацией кодексов и законов.

    Так, например, Закон об ипотеке имеет будущую редакцию только от 1 июня 2018 года

    Шансов найти более свежую действующую редакцию — нет.

    Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует вопросы ипотечного кредитования, договора займа или другого обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и подряде. Федеральный закон определяет основные предметы ипотеки: земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, садовые дома, морские и воздушные суда. Запрещена ипотека государственной и муниципальной собственности, земель сельскохозяйственных организаций, фермерских хозяйств, домов и квартир, которые находятся в государственной собственности.

    Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает порядок оформления договора по ипотеке и детали его государственной регистрации, а также порядок погашения ипотеки в зависимости от вида договора. Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует порядок взыскания имущества, заложенного по ипотеке, предусматривает возможность как судебного урегулирования обращения взыскания на имущество, так и внесудебного.

    Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает порядок выселения жильцов или членов семьи залогодателя, совместно с ним проживающих, из заложенного дома в случае обращения залогодержателя на взыскание.

    dogovor-urist.ru

    Правильный порядок продажи квартиры

    Продажа собственной недвижимости – всегда рискованный и ответственный шаг, который при правильном подходе позволит улучшить свое финансовое состояние.

    Вопреки распространенному мнению, продавцы квартир сталкиваются с проблемами не меньшими, чем покупатели жилья.

    Им необходимо не только правильно составить и подписать договор о продаже квартиры, но и:

  • собрать весьма внушительный перечень требуемых документов;
  • сделать грамотную рекламу своего объявления, чтобы выделиться среди многочисленных аналогичных предложений;
  • позаботиться о многих других нюансах, с которыми придется столкнуться.
  • Особенности законодательства

    Законная процедура продажи квартиры обязательно предполагает государственную регистрацию договора, которая позволяет избежать мошенничество с обеих сторон сделки.

    Для того, чтобы договор прошел регистрацию, необходимо, чтобы он соответствовал определенным условиям (с их перечнем можно ознакомиться далее).

    Продажа жилья может осуществляться как самим собственником, так и его доверенным лицом – при этом придется предъявить официальную доверенность, чтобы сделка имела юридическую силу и не была признана недействительной.

    Еще один важный момент – из продаваемой квартиры должны быть выписаны все жильцы.

    Если в ней прописаны несовершеннолетние, необходимо будет получить разрешение из органов опеки. При продаже квартиры в браке следует получить письменное разрешение супруга на продажу жилья.

    На какие моменты обратить внимание?

    Обязательно проверьте документы и платежеспособность покупателя, чтобы избежать себя от лишней траты времени и возможных рисков, которые не исключены при продаже квартиры.

    Также будьте готовы к тому, что покупатель может попросить у вас справки из психоневрологического и наркологического диспансеров – это вполне законное и обоснованное требование, выполнение которого позволит наладить доверие и повысить шансы на сделку.

    Порядок продажи квартиры

    Хотите продать квартиру? В таком случае вам придется сделать несколько шагов, в число которых входят:

  • Согласование всех необходимых нюансов с покупателем.
  • Заключение предварительного и основного договоров о продаже жилья.
  • Получение денежных средств в счет оплаты.
  • Подписание акта приемки.
  • Указанный порядок действий при продаже объекта жилой недвижимости является стандартным и может несколько меняться в случаях, которые указаны ниже.

    За исключением стандартной процедуры потребуется получить оценочный сертификат для банка о рыночной стоимости продаваемой квартиры.

    Как правило, затраты на получение документа ложатся на покупателя – продавцу требуется только получить бумагу и передать ее покупателю.

    С долей несовершеннолетнего ребенка

    Чтобы выписать несовершеннолетнего из квартиры, необходимо получить одобрение из органов опеки.

    Оно может быть получено только в том случае, если взамен продаваемого жилья ему будет предоставлено как минимум аналогичное по площади и качеству. Это касается как целой квартиры, так и доли в ней. Только после выписки ребенка из квартиры ее можно продавать.

    По безналичному расчету

    Безналичный расчет используется в процессе продажи квартиры достаточно часто, особенно когда сделка осуществляется между физическим и юридическим лицами.

    Этот способ, к сожалению, не обеспечивает должной безопасности, однако, если между продавцом и покупателем установлены доверительные отношения, безналичный расчет – отличный способ.

    За материнский капитал

    Единственное отличие оплаты квартиры со стороны покупателя с использованием материнского капитала – сумма должна быть оговорена в договоре (как и сроки ее выплаты).

    Перечисление средств происходит с решения Пенсионного Фонда, в который покупателю необходимо будет передать документы, подтверждающие сделку.

    Следует помнить о том, что перечисление средств материнского капитала может занимать несколько недель – придется запастись терпением.

    Самостоятельно или агентство недвижимости?

    Этот выбор встает между многими людьми, которые желают продать свою квартиру.

    Так, выбор варианта с агентством недвижимости имеет свои выгоды:

  • более быстрая продажа жилья за счет эффективной рекламы от агентства;
  • возможность максимально точной оценки стоимости квартиры;
  • решение всех юридических вопросов и проблем, которые могут возникнуть при сделке.
  • Самостоятельная продажа тоже не так плоха, особенно если вы хорошо разбираетесь в вопросе. Также можно значительно сэкономить деньги, если продавать свое жилье самостоятельно.

    Возможна ли продажа квартиры с прописанным человеком? Смотрите тут.

    Порядок продажи квартиры в большинстве случаев состоит из четырех последовательных этапов:

    1. Заключение предварительного договора, необходимого для урегулирования всех вопросов и нюансов, которые надо будет учесть при оформлении главного договора.
    2. Заключение основного договора о продаже квартиры – непосредственно главный этап, без которого законная и официальная продажа недвижимости просто немыслима.
    3. Взаиморасчет покупателя с продавцом жилья с использованием одного из доступных способов оплаты.
    4. Подписание акта приема-передачи. Это заключительный для продавца жилья этап продажи квартиры, после которого недвижимость полностью переходит покупателю.
    5. Для покупателя процедура на этом не заканчивается – ему потребуется получить свидетельство о регистрации права собственности на купленную квартиру.

      Подготовка документов

      Чтобы сделка продажи квартиры успешно прошла государственную регистрацию, продавец должен заранее подготовить документы для продажи квартиры в 2017 году:

    6. паспорт;
    7. технический паспорт на квартиру;
    8. правоустанавливающий документ на собственность;
    9. выписка из ЕГРП и домовой книги;
    10. согласие супруга на продажу жилья (если продавец в браке);
    11. согласие органов опеки (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
    12. оценочный сертификат (при продаже жилья в ипотеку).
    13. Наличие всех перечисленных документов увеличивает шансы заключить удачную сделку.

      Чтобы узнать приблизительную стоимость собственной квартиры, необходимо сделать подборку объявлений о продаже квартир, максимально приближенных к вашей по всем параметрам.

      При этом необходимо учитывать любые детали – начиная от площади и расположения в городе, заканчивая этажом, состоянием здания и прилежащего к нему двора.

      Уже на основе полученной средней стоимости следует выставлять окончательную цену за реализуемую квартиру.

      Также можно обратиться в агентство недвижимости, в котором квартиру оценят максимально точно.

      Если продавец отказывается от услуг агентства, на него полностью ложатся обязанности создания эффективной рекламы, продать жилье по выгодной цене без которой будет достаточно сложно.

      Следующие советы помогут самостоятельно организовать хорошую рекламную кампанию:

    14. проявите активность – используйте все возможные инструменты «белой» рекламы;
    15. зарегистрируйте объявление о продаже квартиры на разных специальных площадках;
    16. если есть возможность – повесьте рекламный баннер на окно продаваемой квартиры.
    17. Если нет возможности или желания самостоятельно заниматься размещением рекламы для ускорения продажи жилья, придется все-таки обратиться за услугами профессионального агентства недвижимости – там знают, как выгодно предложить любую квартиру покупателю.

      Правильное оформление

      Грамотное оформление сделки по продаже квартиры – определяющее условие успеха.

      Чтобы минимизировать последствия, следуйте простым рекомендациям, приведенным ниже:

    18. составляйте договор в соответствии с правилами, внимательно следите за соблюдение порядка его подписания – данный документ должен быть оформлен просто идеально;
    19. по возможности пригласите грамотного агента по недвижимости на подписание договора – он сможет не только проверить чистоту сделки, но и ответить на все возникшие вопросы;
    20. заключите с покупателем предварительный договор, в котором следует оговорить все нюансы будущей сделки, чтобы исключить возникновение различных разногласий.
    21. Внимательно отнеситесь ко всем деталям оформления сделки продажи квартиры, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от судебных разбирательств, на которые надо тратить время.

      Это один из наиболее важных этапов оформления сделки, без которого невозможна передача квартиры от продавца к покупателю.

      Важно проследить, чтобы договор был составлен правильно и содержал все необходимые сведения, среди которых обязательно должны быть следующие:

    22. подробное описание объекта сделки с расширенной информацией о нем;
    23. полные паспортные данные всех сторон договора;
    24. сумма сделки, а также срок ее выплаты покупателем;
    25. дата и место подписания документа;
    26. подписи всех участвующих в сделке сторон с расшифровкой.
    27. Даже если в договоре будет отсутствовать хотя бы один из перечисленных пунктов, документ может не пройти государственную регистрацию. По этой причине не поленитесь проверить содержание.

      Подписание акта приема-передачи

      Также весьма ответственный этап, в процессе которого от продавца к покупателю переходят обязанности по содержанию и уходу за приобретенной недвижимостью.

      Без подписания акта приемки не проходит ни одна сделка по продаже квартир в новостройках, однако и при продаже жилья на вторичном рынке это является не менее важным шагом.

      Покупатель должен посетить приобретаемую квартиру, тщательно смотреть ее состояние и подробно отразить это в акте.

      После подписания акта приема-передачи квартиры можно считать, что приобретенное жилье полностью перешло во владение нового собственника.

    28. зарегистрировать купленную собственность в органе ЕГРП;
    29. получить на руки соответствующее свидетельство.
    30. Однако для продавца квартиры сделка заканчивается именно на подписании акта и оплате.

      Какая цена доверенности на продажу квартиры у нотариуса? Узнайте здесь.

      Допускается ли расторжение договора купли-продажи квартиры? Подробности в этой статье.

      Способы передачи денег

      В деле продажи квартиры могут использоваться различные способы взаимного расчета продавца и покупателя, и не только наличные.

      Наиболее часто на практике применяются такие методы:

    31. Наличный. Небезопасный и уходящий в прошлое способ расплаты за квартиру, при выборе которого с продавца квартиры обычно берется расписка о получении средств. Таким путем нельзя расплатиться с юридическими лицами, а также нежелательно использовать его в случаях, когда между продавцом и покупателем не установлено доверие.
    32. Безналичный. Распространенный вариант оплаты квартиры прежде всего при продаже квартиры юридическим лицом, однако безналичный расчет может проводиться и при сделке между физическими лицами. Несмотря на доступность, метод не отличается высокой безопасностью, поэтому желательно обратиться к другим методам расчета.
    33. Банковская ячейка. Один из самых надежных способов взаиморасчета между покупателем и продавцом при продаже квартиры. Практически полностью исключает мошенничество, так как деньги передаются только после подписания договора о продаже недвижимости.
    34. Банковский аккредитив. Наиболее совершенный и безопасный путь передачи больших денежных сумм. Представляет собой аренду счета в банке, на который перечисляются деньги покупателя. После подписания договора они сразу же переводятся на счет продавца – операцию выполняет банк после предоставления покупателем документов.

    Прибегайте только к проверенным и безопасным методам взаимного расчета в процессе сделки по продаже квартиры, чтобы в дальнейшем не потратить свое время на судебные споры.

    77metrov.ru