Особенности залога недвижимости прав

§ 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

1. Понятие ипотеки. Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки — недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.

Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п. 2 ст. 342 ГК, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Некоторые нормы Закона об ипотеке текстуально повторяют правила ГК о залоге, что объясняется однородностью залоговых отношений, регулируемых этими законодательными актами. Однако в Законе много дополнительных правил, отражающих особенности ипотеки. Ряд специальных правил в отношении ипотеки морских судов обусловлен наличием международных договоров в этой области и содержится, напомним, в КТМ.

Ипотека как обеспечительный институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке — закладной, представляющей ценную бумагу (об этом далее).

2. Заключение договора об ипотеке. Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены особым документом — закладной, которая является именной ценной бумагой и может в дальнейшем передаваться, как и другие ценные бумаги, посредством совершения на ней передаточной надписи, а также быть предметом залога.

Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст. 14) и устанавливает, что она составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после проведения регистрации (ст. 13). Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

3. Обязательства участников ипотеки. При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

4. Реализация прав по ипотеке. В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

70. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки)

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

— приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

— строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

— продажа в кредит.

— залог имущественных прав.

2. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.

Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами.

Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательств.

Удержание — способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или третьему лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В предпринимательских отношениях удерживанием могут обеспечиваться и др. требования (ст. 353 ГК).

В предпринимательской сфере правом удерживания могут обеспечиваться любые обязательства.

Объектом удержания может быть как движимая, так и недвижимая вещь. Не могут быть удержаны деньги, ЦБ, результаты интеллектуальной деятельности.

Право удержания возникает на основании: — закона — договора

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требовании, обеспеченных залогом.

Задаток — способ обеспечения исполнения обязательства, при котором денежная сумма, признаваемая задатком, выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке заключается в письменной форме, в противном случае эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

• платежная (выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству);

• удостоверчтельная (задаток выдается в подтверждение заключения договора);

• обеспечительная (задаток зачитывается в счет основного обязательства и в этой части гарантирует его исполнение). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка;

• компенсационная (сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором).

72 Поручительство и банковская гарантия как способы обеспечения обязательств

Поручительство как способ обеспечения обязательств — это договор, в силу которого поручитель обязывается перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение последним его обязательства в полном объеме или в определенной части (ст. 361 ч. 1 ГК РФ).

Договор поручительства заключается между поручителем и кредитором другого лица. Смысл поручительства состоит в том, что кредитор приобретает дополнительную возможность получить исполнение не только от должника, но и от поручителя. При недостаточности средств у должника поручитель отвечает перед кредитором, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность поручителя и должника.

В новом ГК (ст. 363 ч. 1 ГК РФ) введена солидарная ответственность должника и поручителя, тогда как в прежнем ГК устанавливалась ответственность субсидиарная.

Поручительство прекращается по истечении срока, а если срок договором не предусмотрен, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение года со дня наступления срока исполнения, обеспеченного поручительством обязательства (ст. 367 ч. 1 ГК РФ).

Банковская гарантия — новый, ранее неизвестный нашему закону способ обеспечения исполнения обязательств, введенный ст. 368 — 379 ч. 1 ГК РФ. Банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ч. 1 ГК РФ).

Независимая гарантия от договора поручительства отличается следующим:

гарантия — это обязательство уплатить опред. сумму. Поручитель же отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и др. убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Даже несмотря на то, что в нез. гарантии можно указать долг плюс проценты на такую-то дату, ответственность Гаранта определеннее.

поручитель может спорить с кредитором точно также, как и сам должник. Гарант никаких требований предъявлять не может. Он молча должен перечислить определенную сумму при предоставлении ему предусмотренных в гарантии документов. Единственная возможность — взять тайм-аут на 7 дней, чтобы удостовериться, что действительно имеются все основания для исполнения обязательства. Если требование или приложенные к нему документы не соответствуют условиям независимой гарантии либо представлены гаранту по окончании срока действия независимой гарантии, он может отказать бенефициару исполнить обязательство.

Основания и способы прекращения гражданско–правовых обязательств

Под прекращением обязательства понимается погашение прав и обязанностей его участников, которые составляют содержание обязательства. Прекращение обязательств происходит по основаниям, предусмотренным ГК, другими федеральными законами, иными правовыми актами или договором. Глава 26 ГК содержит открытый перечень оснований (способов) прекращения обязательств. В число этих оснований входят:

* Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения

1) надлежащее исполнение прекращает обязательство. При этом кредитор по требованию должника обязан выдать ему расписку в получении исполнения либо вернуть долговой документ. Сущность надлежащего исполнения включает надлежащих кредитора и должника, надлежащее время, предмет, место и способ исполнения;

2) По соглашению сторон обязательство м.б. прекращено предоставлением взамен исполнения отступного — уплатой ден. средств или передачей иного имущества. Т.о, смысл отступного состоит в наделении должника с согласия кредитора возможностью заменить первоначальный предмет исполнения другим;

3) Зачетом встречного однородного требования погашается однородное встречное требование, срок кот. наступил (в случ пред з-ном м.б. и если срок не наступил), либо срок не указан и определ моментом востребования, полностью, если они равны по р-рам. Однако если же они не равны по своим размерам, то погашаются частично, т. е. одно требование прекращается, а 2-ое сохраняется в силе только в незачтенной части. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Не допускается зачет требований: а) по которым истек срок исковой давности; б) о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью; в) о взыскании алиментов; г) о пожизненном содержании; д) в иных случаях, предусм. З-ном или договором;

4) совпадение должника и кредитора в одном лице. (н-р при слиянии или присоединение юр-о лица к др. юр.л)

5) новация, т. е. соглашение сторон о замене первонач-го обязательства др. обяз-вом между теми же лицами, но с иным предметом или способом исполнения, например соглашение сторон о замене аренды имущества куплей-продажей;

6) прощение долга, т. е. освобождение кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав др. лиц в отношении имущества кредитора. Обяз-во считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга.

7) невозможность исполнения обязательства, вызванная наступившим после возникновения обстоятельством, за кот. ни одна из сторон не отвечает. Она м.б. физической, когда перестал существовать (погиб) предмет обязательства, и юр-кой – в случае запрещения законом того действия (или бездействия), которое составляет содержание обязательства;

8) издание акта государственного органа, делающего исполнение невозможным. Не будет прекращено, если издание данного акта вызвано неправомерными (без)действиями самого должника.

9) смерть гражданина – должника (кредитора)по обязательствам, неразрывно связанным с его личностью

10) ликвидация юридического лица – должника или кредитора. В этом случае при ликвидации юридического лица прекращаются его обязательства, если специальным законодательством они не возлагаются на другое юридическое лицо.

74 Правовые последствия неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств: меры восстановления (защиты) и меры ответственности.

Гражданско-правовые меры защиты это предусмотренные законом санкции, которые применяются в принудительном порядке или осуществляются добровольно независимо от вины нарушителя в форме восстановления положения, существовавшего до нарушения, либо пресечения действий, нарушающих право (или создающих угрозу его нарушения), либо признания субъективного права (или факта) и по содержанию не являются безэквивалентным имущественным лишением.

В гл.25 принудительные меры являются мерами защиты прав и интересов стороны в обязательстве, потерпевшей от нарушения обязательства другой стороной. Все эти меры направлены либо на обеспечение исполнения обязательства, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Это меры в пользу потерпевшего, поэтому и применяются они судом по инициативе, по иску потерпевшей стороны. Санкции в гл.25 неоднородны. Одни из них, такие как возмещение убытков, взыскание неустойки, явл-ся мерами гражданско-правовой ответственности. Др., как, н-р, принудительное исполнение основного обязательства, к мерам ответственности не относятся, и поэтому могут применяться независимо от условий ответственности, н-р, независимо от вины лица, нарушившего обязательство.

Сторона, потерпевшая от правонарушений, выбирает одну из мер защиты, предусмотренных в гл.25, в зависимости от того, в чем состояло нарушение обязательства и каковы последствия этого нарушения. Однако эти меры могут применяться лишь при нарушении ГПО, но не отн-ний, рег. Др. отраслями.

Основанием мер защиты является противоправное поведение лица.

Реализация мер защиты исключается в случае:

1) «Отсутствия» нарушителя (смерть физического или ликвидация юридического лица).

2) Отсутствия противоправного поведения (н-р, неосноват. обогащения или незак-о владения вещью собственника).

Мерами гражданско-правовой ответственности являются гражданско-правовые санкции — предусмотренные законом имущественные меры государственно-принудительного характера, применяемые судом к правонарушителю с целью компенсации имущественных потерь потерпевшего и возлагающие на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия правонарушения.

Классификация гражданско-правовых мер ответственности:

По необходимости предоставления доказательств наличия убытков (вреда) для применения соответствующих мер они делятся на: 1) меры ответственности, применяемые при предоставлении доказательств наличия убытков (вреда): взыскание убытков, возмещение имущественного или компенсация морального вреда; и 2) меры ответственности, не требующие этого: взыскание неустойки или процентов по статье 395 ГК.

По возможности изменения размера или условий ответственности 1) меры, размер и условия которых не изменяемы по соглашению сторон (конфискация, отказ в защите права и др.); и 2) меры, где такая возможность имеется (взыскание неустойки и др.).

По возможности добровольной реализации мер ответственности последние объединяются в две группы: 1) меры, реализуемые только в судебном порядке (конфискация, отказ в защите права, выселение и др.); и 2) меры, осуществляемые в суде или в добровольном порядке (возмещение вреда и др.).

По способу определения размера ответственности можно делить на три группы: компенсационные, штрафные и конфискационные меры. Компенсационные меры (возмещение убытков, возмещение вреда, компенсация морального вреда), их цель восстановление правового положения потерпевшего. Размер убытков (вреда) подлежит доказыванию и определяется, исходя из расходов, которые лицо произвело или произведет для восстановления нарушенного права.

Штрафные меры (взыскание неустойки, процентов по статье 395 ГК РФ и др.) применяются независимо от наличия убытков, кот. м. и не быть. Размер не подлежит доказыванию и носит ярко выраженный характер наказания

Конфискационные меры направлены на лишение имущества (имущ-х благ) Т.о., имущественный характер данных мер выражается в лишении субъективного права на вещь (имущество).

Ответственность в гражданском праве : понятие, особенности, значение.

Гражданско-правовая ответственность — одна из форм государственного принуждения, связанная с применением санкций имущественного (иногда неимущ.) характера, направленных на восстановление нарушенных прав и стимулирование нормальных экономических отношений юридически равных участников гражданского оборота.

Особенности гражданско-правовой ответственности:

— имущественный характер (нарушитель отвечает своим имуществом, а не личностью);

— ответственность одного контрагента перед другим — санкции, налагаемые на нарушителя, как правило, взыскиваются в пользу потерпевшего;

— компенсационный характер: основная цель гражданско-правовой ответственности — восстановление имущественной сферы потерпевшей стороны;

— соответствие размера гражданско-правовой ответственности размеру причиненного вреда или убытков;

— равенство участников гражданского оборота при наложении мер гражданско-правовой ответственности.

Недопустимо установление каких-либо льгот и преимуществ для отдельных субъектов гражданского права при применении к ним гражданско-правовых санаций.

Значение гражданско-правовой ответственности (выражено в ее функциях):

1) Предупредительно-воспитательная функция (предупреждение и искоренение правонарушений) (возлагаемые санкции стимулируют неисправного должника (частная превенция) и других участников ГПО (общая превенция) к надлежащему исполнению своих обязанностей);

2) Компенсационная функция (ликвидация неблагоприятных последствий у потерпевшего (кредитора) за счет нарушителя (должника));

3) Репрессивная (штрафная) функция (наказание для правонарушителя) (назначаются лишения, дополнительные неблагоприятные обязанности, обеспечиваемые принуждением);

4) Сигнализационная функция (свидетельствует о недостатках в поведении должника, способствующих наступлению правонарушения).

Принципы гражданско-правовой ответственности:

1) Принцип неотвратимости (ее неизбежное применение за всякое прав-ние в отношении каждого правонарушителя) (неотвратимость ограничивается установлением сроков давности и диспозитивностью поведения субъектов).

2) Принцип индивидуализации (она наступает с учетом степени общественной опасности, вредоносности деликта, формы вины правонарушителя и других факторов) (частично ограничивается при заключении договоров присоединения).

3) Принцип полного возмещения вреда (восстановление имущественного положения потерпевшего) (может выражаться в натуральной и в денежной форме).

Основания и условия гражданско – правовой ответственности

Основание — это совокупность определенных «элементов», необходимых для применения мер ответственности, а условия это «характеристики» самого противоправного деяния нарушителя и ответственности, при наличии которых складывается основание. Основание — одно, а условий может быть несколько.

Основания применения мер ответственности 1) нормативное основание (гражданско-правовое принуждение возможно только в тех «формах» (мерах), которые предусмотрены в законе а осуществление мер, не предусмотренных в нормах права, исключается) 2) составляют обстоятельства, с которыми связана возможность и способность лица самому нести гражданско-правовую ответственность. Это правосубъектное основание (деликтоспособность общая предпосылка юридической ответственности, неделиктоспособный субъект не может стать участником отношения юридической ответственности, следовательно, к нему не могут быть применены соответствующие санкциям меры государственного принуждения) 3) основания, характеризующие само поведение лица, которым нарушаются субъективные гражданские права — это фактические основания – таким основанием признается гражданское правонарушение — виновное, социально вредное деяние деликтоспособного лица. Правонарушение как основание юридической ответственности характеризуется четырьмя элементами (сторонами), образующими состав правонарушения. Это: объект — нарушенное материальное или нематериальное благо, защищаемое правом, субъект — дееспособное лицо, совершившее правонарушение; объективная сторона — само противоправное деяние, наступивший вредоносный результат и причинная связь между деянием и результатом; субъективная сторона — вина, т.е. отношение правонарушителя к деянию и его результату в форме умысла и неосторожности. Наличие состава гражданского правонарушения — общее и, как правило, единственное основание гражданско-правовой ответственности.

Условиями ответственности обычно называют те обстоятельства, от наличия или отсутствия которых зависит наступление или ненаступление гражданской ответственности. К таким обстоятельствам относятся: противоправность поведения ответственного лица; вина ответственного лица; наличие убытков, возникших из-за нарушения обязательства; наличие причинной связи между поведением обязанного лица и наступившим результатом.

Вина — осознание лицом противоправных последствий своего поведения. Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Вина может быть в форме умысла (умышленное поведение с осознанием противоправных последствий) и неосторожности (когда лицо не предвидит отрицательных результатов своих действий, хотя должно было знать об этом и предотвратить возможное нарушение). Лицо, нарушившее обязательство, предполагается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины. Вина юридического лица — это вина его работников при исполнении трудовых (служебных) обязанностей. В свою очередь виновный работник отвечает перед юридическим лицом в порядке, установленном трудовым законодательством.

Наличие убытков как условие ответственности необходимо при взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора, при причинении ущерба личности или имуществу. Убытки — это расходы, выразившиеся в утрате или повреждении имущества, в неполучении доходов, которые сторона в обязательстве должна была.

Под причинной связью понимается наступление результата как следствия противоправного действия (бездействия) (например, гибель груза в результате неправильной упаковки его отправителем).

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Ответственность предпринимателя является расширенной по сравнению с другими должниками. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных для предпринимательской деятельности обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, отсутствие на рынке нужных для восполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (ст. 401 ч. 1 ГК РФ).

Случай — невиновное нарушение охраняемых правом интересов. Лицо не предвидит, не может и не должно было в данном случае предвидеть вредных последствий своего поведения. По общему правилу случай исключает ответственность.

studfiles.net

Особенности залога недвижимости (договор ипотеки)

Особенности залога недвижимости следуют из Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (см. прилаг. диск). Суть их сводится к следующему:

залог недвижимости может возникнуть в силу договора или в силу закона; *(106)

ипотека как обременение имущества, независимо от того, как она возникает, подлежит государственной регистрации; *(107)

по договору ипотеки может быть заложено только то недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом право на это имущество должно быть зарегистрировано в установленном порядке;

договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости; *(108)

предмет ипотеки определяется в договоре указанием на его наименование и место нахождения, а также достаточным для идентификации этого предмета описанием;

если иное не предусмотрено в договоре, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое;

часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

не допускается ипотека участков недр; особо охраняемых природных территорий; иного имущества, изъятого из оборота; имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; многоквартирных жилых домов; квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого законом приватизация запрещена;

на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников;

правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, если иное не установлено законом и не противоречит существу арендных отношений;

в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной стоимости. Стороны могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков;

обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения; в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения; если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения;

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны периодичность соответствующих платежей и их размер;

если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке;

при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах);

залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы;

ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права на этот участок или его соответствующую часть. Если по договору ипотеки передается в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК); *(109)

при пользовании заложенным имуществом залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию и ремонту этого имущества до момента прекращения ипотеки;

если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке;

страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства;

залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законом;

если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему сервитут; иным образом отчуждать предмет ипотеки без разрешения залогодержателя нельзя, если только это не предусмотрено договором об ипотеке;

если имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, ипотека сохраняет свою силу, однако в этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество;

имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (закладная при этом не допускается);

требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. Если он этим правом не воспользовался, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, вытекающим из последующей ипотеки, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой;

при обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирном доме проживающие в них собственники, а также другие лица выселению не подлежат. Указанные лица могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

adhdportal.com

Сущность залога и его виды

Понятие залога, специфика вещного характера и источников данного права. Особенности ипотеки и заклада. Юридические аспекты заключения договора о залоге и возникновении прав на него. Стороны правоотношений, защита и реализация прав залогодержателя.

Понятие и основание возникновения залога, его виды залога и сфера применения. Предмет залога и стороны залогового правоотношения. Права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Оформление, заключение договора о залоге и основания его прекращения.

Эволюция природы залога в российском праве, изучение предмета залога, его условий и формы договора. Права и обязанности сторон по договору залога. Понятие ипотеки и сущность залога недвижимости. Реализация заложенного имущества и организация торгов.

Определение основных положений о залоге Законом РФ. Условия, по которым прекращается право залога. Обязанности и ответственность залогодержателя при закладе за утрату, недостачу или повреждение предмета заклада. Обязанности залогодателя при залоге прав.

Способы обеспечения исполнения обязательств. Понятие и основание залога. Предмет залога и стороны залогового отношения. Виды залога и основания его возникновения. Гарантии прав залогодержателя. Оформление и прекращение залогового обязательства.

Понятие залога, как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды, предмет залога. Стороны залоговых правоотношений. Форма и существенные условия договора о залоге. Прекращение залога. Обращение взыскания и реализация заложенного имущества.

Залог как способ обеспечения обязательств, цели залогодержателя. Право залога, принципы регулирования правоотношений сторон. Предмет залога и гарантии его реальности. Регистрация договора о залоге, его существенные условия. Прекращение действия договора.

Понятие, сущность, виды залога. Основания возникновения ипотеки и ее правовое регулирование. Особенности залога товаров в обороте. Права и обязанности сторон договора заклада. Удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Развитие института залога в российском гражданском праве. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. Условия действительности договора залога. Проблемы, возникающие при залоге вещных прав и требований. Проблема залога права требования.

Понятие ипотеки, движимого и недвижимого имущества. История становления института ипотеки. Две стороны договора ипотеки: должник и кредитор. Два основных вида залога – без передачи и с передачей заложенного имущества залогодателю, признаки вещных прав.

Вещно-правовые способы обеспечения исполнения обязательств. Современное залоговое право Республики Беларусь: общая характеристика института залога, его виды. Оформление договора и реализация прав залогодержателя. Порядок продажи заложенного имущества.

allbest.ru

Статья 50. Особенности ипотеки земельных участков и залога права аренды земельных участков

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков — предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и пре­доставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервирован­ными капитальными строениями, если иное не установлено Прези­дентом Республики Беларусь.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собствен­ности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с располо­женным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным зако­нодательством не может быть обращено взыскание по исполнитель­ным документам.

Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных уча­стков взималась плата.

Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а зало­годателями права аренды земельных участков — арендаторы земель­ных участков, за право заключения договоров аренды которых взи­малась плата.

Залогодержателями земельных участков и права аренды земель­ных участков могут быть только банки, перечень которых определя­ется Президентом Республики Беларусь.

Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право арен­ды на земельный участок которого является предметом залога, про­должает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодатель­ством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к зало­годателю.

1. Применительно к земельным отношениям ст. 50 уста­навливает два вида залога из предусмотреных Законом Респуб­лики Беларусь от 24 ноября 1993 г. № 2586-ХИ «О залоге»1 (далее — Закон «О залоге») (ст. 6): залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение зе­мельных участков в гражданский оборот и предоставление субъек­там земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обяза­тельств к земельным отношениям.

Правовое регулирование залога осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-3 «Об ипотеке» 2, в соответствии с которым ипотека — залог недвижимого имущества (земельных

1 Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. № 35. Ст. 449; НРПА. 2006. № 6. 2/1173.

2 НРПА. 2008. № 157. 2/1442.

участков, капитальных строений и др.) и иного имущества, при­равненного законодательными актами к недвижимым вещам; Закон «О залоге») и земельного законодательства, которые на­ходятся между собой в сложном соотношении в зависимости от вида залога.

Так, к ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила (ст. 315 ГК). Ипотека земельных участков возможна лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами (п. 5 ст. 6 Зако­на «Об ипотеке»), под которыми в данном случае следует пони­мать акты земельного законодательства (см. комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Закон «Об ипотеке» предусматривает особенности ипотеки земельных участков, которые в значитель­ной степени повторяются в ст. 50 Кодекса о земле.

Залог права аренды осуществляется на основании общих правил ГК, Закона «О залоге» и Кодекса о земле.

Сущность залоговых отношений и общие требования к до­говору о залоге установлены гражданским законодательством (гл. 23 § 3 ГК). В соответствии со ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодер­жатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложен­ного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательны­ми актами.

Общее понятие залога распространяется на все виды залога, в том числе те, которые в соответствии со ст. 315 ГК регулиру­ются специальным законодательством, в частности, законода­тельными актами об ипотеке.

Преимущественно договорный характер залоговых отноше­ний ограничивает сферу применения залога в земельных отно­шениях, поскольку виды сделок, которые могут совершать пра­вообладатели земельных участков прямо указаны в законода­тельстве (см. комментарий к ст. 47 Кодекса о земле). Залогода­телями могут быть только частные собственники земельных уча­стков (см. комментарий к ст. 12 Кодекса о земле); арендаторы

земельных участков, за право заключения договора аренды ко­торых взималась плата (см. комментарий к ст. 48, 69 Кодекса о земле), т.е. лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.

Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).

2. Часть 2 данной статьи согласуется с требованиями ст. 321 ГК, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до­ говору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обес­ печивающих закладываемый объект, либо принадлежащего за­ логодателю права аренды этого участка или его соответствую­ щей части. Аналогичная, но более уточненная, норма содержит­ ся в ст. 47 Закона «Об ипотеке», в соответствии с которой ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавер­ шенных законсервированных капитальных строений допуска­ ется только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находятся эти строения, либо с одновременным зало­ гом права аренды соответствующего земельного участка, при­ надлежащего залогодателю на праве аренды.

Из этих норм видно, что судьба земельного участка по граж­данскому законодательству при ипотеке строений следует судь­бе этого недвижимого имущества. Установленная ст. 50 Кодек­са о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» обязательность ипоте­ки одновременно земельного участка и строения привела в соот­ветствие нормы гражданского и земельного законодательства в данных отношениях. Обязательность ипотеки земельного учас­тка и строения в этом случае распространяется на все участки, на которых находятся строения, а не только на те, которые предоставляются для строительства капитальных строений.

3. Статья 50 Кодекса о земле и ст. 43 Закона «Об ипотеке» ограничивают обязательства, которые могут обеспечиваться за­ логом в земельных отношениях, только обязательствами по

кредитному договору, заключенному с банком, который являет­ся разновидностью договора займа. л«*

В соответствии со ст. 771 ГК, ст. 137 БК, кредитным дого­вором признается договор, по которому банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные сред­ства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязу­ется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользо­вание им. Под кредитом понимаются привлеченные и (или) соб­ственные денежные средства, предоставленные банком или не­банковской кредитной организацией другому лицу (кредитопо­лучателю) в размере и на условиях, предусмотренных кредит­ным договором.

Земельное законодательство не увязывает ипотеку с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому можно сделать вывод, что ипотекой может быть обес­печен любой кредитный договор. Обеспечение исполнения обя­зательств по кредитному договору залогом недвижимого иму­щества независимо от целей кредитования предусмотрено ст. 147 БК.

Следует иметь в виду, что сфера применения ипотеки в отно­шении другого недвижимого имущества шире, чем ипотека зе­мельных участков. Согласно ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипоте­кой могут быть обеспечены обязательства по кредитным дого­ворам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также обязательствам из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Это создает кол­лизию законодательства, при которой передача в залог недви­жимости может не сопровождаться залогом земельного участ­ка. Норма ст. 321 ГК об одновременной ипотеке зданий и участ­ков применима только в случаях обеспечения банковского кре­дита, но не в других случаях, когда ипотека капитальных стро­ений допускается, а земельных участков нет.

4. Форма, порядок заключения и содержание договора об ипотеке земельного участка определяются исходя из общих пра­вил, которые установлены Законом «Об ипотеке».

В соответствии со ст. 11 данного Закона договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипоте­ке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удос­товерению. Как следует из ст. 139 БК, для кредитного договора установлена письменная форма, несоблюдение которой влечет за собой недействительность договора. Нотариального удосто­верения данного договора не предусмотрено.

Однако ч. 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» установила, что если залогодателем земельного участка является гражданин Рес­публики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостове­рен нотариально либо регистратором территориальной органи­зации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. В данном случае имеет место коллизия законодатель­ства, которая действует не в пользу гражданина-залогодателя. С учетом обязательной государственной регистрации договора об ипотеке (а он считается заключенным с момента его госу­дарственной регистрации) представляется, что оптимальным вариантом будет удостоверение данного договора именно реги­стратором.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требова­ний о его государственной регистрации влечет за собой недей­ствительность договора об ипотеке.

Согласно ст. 12 Закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипо­теки (в данном случае это земельный участок либо земельный участок и капитальное строение), его наименование, место на­хождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполне­ния обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Необходимые для идентификации земельного участка дан­ные содержатся в копии земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которые должны быть приложены к догово­ру об ипотеке земельного участка (п. 3 ст. 43 Закона).

Правило определения стоимости предмета ипотеки установ­лено в ст. 10 Закона «Об ипотеке», которая является общей нормой, и повторено в ч. 3 ст. 50 применительно к земельному участку. Следует обратить внимание на различный подход при оценке строений и земельных участков. Если минимальная сто­имость земельного участка ограничена кадастровой стоимостью, то стоимость расположенных на участке капитальных строе­ний или незавершенных законсервированных капитальных стро­ений, не может быть ниже их стоимости, определенной рыноч­ным методом.

Статья 12 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что в дого­воре об ипотеке должны быть указаны право, на основании ко­торого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадле­жит залогодателю, и наименование организации по государствен­ной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде­лок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодате­ля. При ипотеке земельных участков таким правом является только право частной собственности на земельный участок. При этом ч. 1 ст. 44 Закона «Об ипотеке» специально оговаривает недопустимость ипотеки земельных участков, находящихся в государственной собственности. Это ограничение распространя­ется на любые участки, независимо от того, находятся они не­посредственно в ведении государственных органов или предос­тавлены различным субъектам в постоянное и временное пользо­вание, пожизненное наследуемое владение, в том числе при ипо­теке расположенных на них капитальных строений (ч. 2 ст. 47 Закона «Об ипотеке»).

Несколько сложнее регулируется ипотека недвижимости, если земельный участок, находящийся в государственной собствен­ности, принадлежит залогодателю на праве аренды.

арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата (см. комментарий к ст. 17, 31, 69 Кодекса о земле), что не предусмотрено в Законе «Об ипотеке».

Таким образом, существующие разночтения между Законом «Об ипотеке» и Кодексом о земле следует трактовать в пользу Кодекса, учитывая приоритет специального законодательства в регулировании земельных отношений (см. комментарий к ст. 2).

Кроме того, в договоре об ипотеке должно быть указано су­щество обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (ч. 3 ст. 12 Законе «Об ипотеке»).

5. Часть 4 устанавливает ограничение по передаче земельно­го участка в ипотеку, если не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на расположенное на нем ка­питальное строение. Это ограничение соответствует ст. 44 Зако­на «Об ипотеке» и является точным воспроизведением этой нормы. Ссылка на гражданское процессуальное законодатель­ство в данном случае говорит о том, что это ограничение касает­ся только граждан, в собственности которых находятся земель­ные участки.

Из содержащегося в ГПК Перечня имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнитель­ным документам, к рассматриваемым отношениям может быть применимо лишь следующее: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий дол­жнику на праве собственности, в том числе являющийся общей собственностью жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыс­кивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры).

Таким образом, не могут выступать средством обеспечения обязательств по договору об ипотеке земельные участки, нахо-

дящиеся в частной собственности граждан Республики Бела­русь и других, предоставленные для:

строительства и (или) обслуживания жилого дома;

обслуживания зарегистрированной организацией по госу­дарственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, но только, если кредит получен на цели, не связанные с их строи­тельством, приобретением и реконструкцией.

В соответствии со ст. 376 ХПК при исполнении исполни­тельных документов в отношении должника — индивидуально­го предпринимателя или гражданина взыскание не может быть обращено на имущество согласно перечню, данному в приложе­нии 1 к ГПК, т.е. в хозяйственном процессе действуют те же ограничения.

В других случаях нахождения земельных участков в соб­ственности граждан, наличие строений на земельном участке (садовый домик, дача, капитальные строоения для ведения лич­ного подсобного хозяйства) не препятствует заключению дого­вора об ипотеке этого земельного участка. На обращение взыс­кания на земельный участок ограничений нет.

6. Часть 7 ст. 50 и ст. 8 Закона «Об ипотеке», которые ограничивают круг залогодержателей при ипотеке земельных уча­стков, не в полной мере соответствуют Указу Президента Рес­публики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 ‘, по которому зало­годержателями земельных участков, находящихся в частной соб­ственности, права аренды земельных участков, являющихся пред­метом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имею­щие специальное разрешение (лицензию) на осуществление бан­ковской деятельности в части осуществления банковской опе­рации по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.

7. Часть 9 данной статьи определяет последствия в отноше­нии земельного участка при неисполнении залогодателем обес­печенного ипотекой или залогом обязательства, устанавливая

1 Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратив­шими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь: Указ Пре­зидента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 // НРПА. 2009. №

право банка-залогодержателя произвести отчуждение земельно­го участка или права аренды земельного участка. Учитывая це­левой характер использования земельного участка, данная нор­ма сформулирована недостаточно корректно, поскольку без из­менения целевого назначения заложенного участка банк не по-жет стать его правообладателем. Закон «Об ипотеке» (ст. 21) под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, понимает заключение сделок с недвижимым имуществом, пре­дусматривающих переход права собственности на это имуще­ство к другому лицу или передачу этого имущества в хозяй­ственное ведение другому юридическому лицу, то есть правомер­ное распоряжение земельным участком залогодателем.

Часть 9 ст. 50 связывает отчуждение с невыполнением обя­зательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходи­мо понимать обращение взыскания на земельный участок, яв­ляющийся предметом ипотеки, как это предусмотрено ст. 37 Закона «Об ипотеке».

Общий порядок обращения взыскания на земельный учас­ток, являющийся предметом ипотеки, установлен ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке» (ст. 38) и предусматривает при­менение судебных или внесудебных процедур (ст. 39, 40 Зако­на). Порядок принудительного обращения взыскания на право аренды земельного участка не установлен.

Статьей 46 данного Закона предусмотрены особенности об­ращения взыскания на земельный участок, являющийся пред­метом ипотеки, и его реализации, которые должны применять­ся независимо от того, в каком порядке обращается взыскание на земельный участок. К ним относятся:

продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) зе­мельного участка с соблюдением установленных законодатель­ными актами в области охраны и использования земель ограни­чений в отношении круга лиц, которые могут приобретать та­кие земельные участки, и целей его использования;

обращение взыскания на земельный участок и находящие­ся на нем капитальные строения или незавершенные законсер­вированные капитальные строения, являющиеся предметом ипо­теки, одновременно путем продажи на публичных торгах (тор­гах) одному покупателю;

при обращении взыскания на земельный участок, являю­щийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные

строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодате­лю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, кото­рые в отношении другого лица имел залогодатель.

Судебный порядок обращения взыскания на имущество, яв­ляющееся предметом ипотеки (ст. 39 Закона «Об ипотеке»), установлен гражданским процессуальным и хозяйственным процессуальным законодательством, которое определяет спосо­бы реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, в том числе проведение торгов. При этом общий порядок, установленный для проведения таких торгов в ГПК и ХПК, будет применяться и при реализации земельных участков, поскольку иной порядок в этих актах не предусмотрен. Так, ГПК содержит лишь отсылочную норму о реализации земель­ных участков, согласно ст. 510 ГПК земля, принадлежащая должнику на праве частной собственности, реализуется в соот­ветствии с законодательством о частной собственности на зем­лю. ХПК вообще не содержит специальных норм о реализации земельных участков на торгах (ст. 384-388 ХПК).

Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок (ст. 330 ГК, 40 Закона «Об ипотеке») предусматривает удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд на осно­вании нотариально удостоверенного соглашения между залого­держателем и залогодателем, заключенного после возникнове­ния оснований для обращения взыскания на имущество, явля­ющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предус­мотренных настоящим Законом и иными законодательными актами.

Банковский кодекс содержит аналогичное положение, кото­рое свидетельствует, что внесудебный порядок обращения взыс­кания на заложенный земельный участок ограничен четко оп­ределенными условиями. Так, в соответствии со ст. 150 БК удовлетворение требования кредитора о возврате (погашении) кредита за счет заложенного имущества производится без обра­щения в суд и проведения публичных торгов на основании но­тариально удостоверенного договора кредитодателя с залогода­телем, заключенного после возникновения установленных зако-

нодательством Республики Беларусь оснований для обращения взыскания на предмет залога. В таком договоре не может пре­дусматриваться переход к кредитодателю права собственности на заложенное имущество.

Таким образом, для внесудебного порядка характерна упро­щенная процедура (без проведения торгов) и наличие правового основания (соглашения между залогодержателем и залогодате­лем, удостоверенного надлежащим образом) уполномачивающе-го залогодержателя реализовать этот участок.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 «Об особенностях проведения пуб­личных торгов (торгов) по реализации земельных участков, яв­ляющихся предметом ипотеки»1 расширило сферу применения внесудебного порядка отчуждения земельных участков, являю­щихся предметом ипотеки, установив следующие случаи прове-» дения публичных торгов (торгов) по реализации земельных уча­стков, являющихся предметом ипотеки:

судебными исполнителями в отношении земельных участ­ков, на которые обращено взыскание по решению суда;

банками-залогодержателями, залогодателями либо специа­лизированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и зало­годателем об удовлетворении требований залогодержателя пу­тем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (далее — организатор торгов), в отношении, земельных участков, на которые обращено взыскание на основа­нии такого соглашения;

банками-залогодержателями от имени залогодателей в слу­чае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.

Необходимо обратить внимание, что последний из назван­ных случаев проведения публичных торгов — банками-залого­держателями от имени залогодателей — не имеет подкрепленно­го соответствующими правовыми нормами механизма реализа-» ции и не предусмотрен гражданским и процессуальным законо* дательством как способ реализации имущества, на которое обч ращено взыскание. По нашему мнению, он является частным 1 НРПА. 2008. № 262. 5/28613.

случаем внесудебного порядка обращения взыскания на земель­ный участок, который недостаточно подробно регламентирован. В частности, не определен статус банков-залогодержателей в этом случае, а также правовые основания отчуждения земельного уча­стка.

Кроме того, указанное выше постановление Совета Мини­стров Республики Беларусь установило общие требования к про­ведению торгов по реализации земельных участков, являющих­ся предметом ипотеки, применив этот порядок ко всем назван­ным случаям. Эти требования заключаются в следующем:

организатор торгов либо судебный исполнитель обязан пись­менно уведомить залогодержателей, сведения о которых в отно­шении реализуемого земельного участка содержатся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и опубликовать извещения о проводимых пуб­личных торгах (торгах) в республиканских и (или) местных средствах массовой информации;

начальная цена земельного участка, являющегося предме­том ипотеки и реализуемого на публичных торгах (торгах), ус­танавливается в размере стоимости земельного участка, опреде­ленной решением суда или нотариально удостоверенным со­глашением между залогодержателем и залогодателем об удов­летворении требований залогодержателя путем обращения взыс­кания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и не может быть ниже кадастровой стоимости земельного учас­тка на дату заключения договора об ипотеке;

публичные торги (торги) по реализации земельных участ­ков, являющихся предметом ипотеки, проводятся в форме от­крытых аукционов, средства от проведения которых поступают на депозитный счет суда — при проведении этих торгов судеб­ным исполнителем либо организатору торгов, а затем распре­деляются в установленном порядке между организатором тор­гов, залогодержателем и залогодателем.

Согласно п. 1.1 этого постановления торги проводятся в со­ответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством, что может быть применимо только, если реализация земельного участка производится судебным исполнителем на основании решения суда.

lawbook.online